In Eigentümergemeinschaften, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet werden, ist die Erhaltungsrücklage eine zentrale finanzielle Größe. Diese Rücklage wird von den Eigentümern regelmäßig eingezahlt und dient dazu, größere Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum der Immobilie zu finanzieren. Ein immer wieder auftauchendes Thema im Zusammenhang mit der Erhaltungsrücklage ist die Frage, ob und wann Hausgeldzahlungen steuerlich geltend gemacht werden können. Insbesondere der steuerliche Abzug von Hausgeldzahlungen und die Handhabung der Erhaltungsrücklage sorgen oft für Verwirrung.
Was ist die Erhaltungsrücklage?
Die Erhaltungsrücklage ist ein Betrag, den Eigentümer monatlich in einen Topf einzahlen, um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ihrer Immobilie sicherzustellen. Dieser Topf wird beispielsweise für die Reparatur von Dächern, Fassaden oder Heizungsanlagen verwendet. Die Höhe der Erhaltungsrücklage wird in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschlossen und ist entsprechend der Miteigentumsanteile der einzelnen Eigentümer zu leisten.
Hausgeld und die steuerliche Abzugsfähigkeit
Das Hausgeld, das von den Eigentümern einer WEG monatlich bezahlt wird, setzt sich in der Regel aus verschiedenen Posten zusammen, darunter auch die Erhaltungsrücklage. Für Steuerpflichtige, die eine vermietete Eigentumswohnung besitzen, stellt sich oft die Frage, inwieweit diese Zahlungen steuerlich berücksichtigt werden können. Im Allgemeinen können die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, die über das Hausgeld abgewickelt werden, steuerlich abgesetzt werden, aber es gibt hierbei einige wichtige Nuancen.
Der Steuerabzug für Hausgeldzahlungen erfolgt grundsätzlich erst bei der tatsächlichen Ausgabe. Das bedeutet, dass Steuerpflichtige nicht sofort dann einen Steuerabzug vornehmen können, wenn sie die Erhaltungsrücklage über das Hausgeld einzahlen, sondern erst dann, wenn die WEG diese Rücklagen für konkrete Instandhaltungsmaßnahmen verwendet.
Warum ist der Steuerabzug erst bei der Ausgabe möglich?
Die Erhaltungsrücklage dient in erster Linie der Bildung eines finanziellen Polsters für zukünftige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Solange das Geld also noch nicht für eine tatsächliche Reparatur oder Sanierung verwendet wurde, handelt es sich um eine „reservierte“ Summe, die noch nicht als tatsächliche Ausgabe gelten kann. Solange also keine Ausgaben im Zusammenhang mit den Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen getätigt werden, kann auch kein Steuerabzug vorgenommen werden.
Erst wenn die Mittel aus der Erhaltungsrücklage für konkrete Arbeiten verwendet werden, etwa für eine Dachsanierung oder die Reparatur der Heizungsanlage, kann der Steuerpflichtige diese Ausgaben als Werbungskosten im Rahmen der Einkommenssteuererklärung angeben. Der Abzug erfolgt also nicht direkt beim Einzahlen der Erhaltungsrücklage, sondern erst wenn tatsächlich eine Ausgabe erfolgt ist.
Beispiel: Steuerlicher Abzug in der Praxis
Nehmen wir an, Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung in einer WEG und zahlen monatlich Hausgeld, das auch einen Anteil für die Erhaltungsrücklage enthält. Im Jahr 2025 haben Sie insgesamt 1.200 Euro in die Erhaltungsrücklage eingezahlt. Im Jahr 2026 wird beschlossen, dass 10.000 Euro aus der Erhaltungsrücklage für eine Reparatur des Daches verwendet werden. In diesem Fall können Sie in Ihrer Steuererklärung 2026 die 10.000 Euro als Werbungskosten geltend machen – nicht jedoch die 1.200 Euro, die Sie im Jahr 2025 eingezahlt haben.
Fazit
Die Erhaltungsrücklage ist ein wichtiges Instrument zur Sicherstellung der Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum, aber in steuerlicher Hinsicht muss man sich gedulden. Der steuerliche Abzug für Hausgeldzahlungen ist erst dann möglich, wenn tatsächlich eine Ausgabe aus der Rücklage erfolgt ist. Für Immobilieneigentümer bedeutet das, dass sie die Steuerlast für Instandhaltungsmaßnahmen nicht sofort beim Einzahlen des Hausgeldes mindern können, sondern erst dann, wenn konkrete Ausgaben aus der Rücklage getätigt werden.
Es lohnt sich, die steuerlichen Regelungen im Auge zu behalten, um in der Steuererklärung die richtigen Abzüge vorzunehmen und keine Möglichkeiten zur steuerlichen Entlastung zu verpassen.